Kreditrechner und Tilgungsrechner: Annuitäten online berechnen

Ein Hauskauf für viele Minimalisten wohl die lohnendste Form, Geld sinnvoll zu investieren und an der eigenen finanziellen Freiheit zu arbeiten. Das Annuitätendarlehen mit festen Raten ist die beliebteste Formen der Baufinanzierung beim Hauskauf. Deshalb findest du hier den Kreditrechner (Annuitätendarlehensrechner) inklusive Tilgungsrechner.

Damit kannst du für jede Kreditsumme schnell die Annuitäten und den Tilgungsplan berechnen. Lies weiter unter dem Kreditrechner um zu erfahren, wie ein Annuitätendarlehen für den Hauskauf funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und was sonst wichtig ist.

Hier findest du alle Finanzrechner.

Kreditrechner für Annuitätendarlehen

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen haben feste monatliche Raten (= Annuitäten), die über die gesamte Laufzeit gleich bleiben. Diese Raten setzen sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Mit obigem Rechner für Darlehen kannst du die Rate berechnen und einen Tilgungsplan erstellen.

Das bedeutet, anfangs besteht der Großteil der Rate aus Zinsen, während der Anteil der Tilgung meist kleiner ist. Weil die Restschuld langsam kleiner wird, werden auch die Zinsen weniger. Dadurch steigt die Tilgung, je weiter man das Darlehen abzahlt. (Tipp: Wie du die richtige Tilgungsrate findest.)

Das Gegenteil eines Annuitätendarlehens ist der Ratenkredit, bei dem die Tilgung immer gleich hoch ist. Hinzu kommen die Zinsen. Dadurch sind beim Ratenkredit die Raten anfangs höher und werden mit der Zeit immer kleiner.

Welche Vorteile hat ein Annuitätendarlehen?

Durch seine besondere Konstruktion bietet das Annuitätendarlehen viele Vorteile beim Hauskauf:

• Planungssicherheit: Die festen Raten erleichtern die Budgetplanung. Das ist für Hauskäufer besonders wichtig, weil man in dieser Zeit sowieso schon viele weitere Kosten hat.
• Transparente Kalkulation: Als Kreditnehmer weißt du genau, wie viel du monatlich zurückzahlen musst (mit dem Rechner für Darlehen oben prüfen). Je nach Dauer der Zinsfestschreibung hast du so Transparenz und Sicherheit für 5, 10 oder sogar noch mehr Jahre.
• Einfache Vergleichbarkeit: Weil die Raten konstant sind, kann man verschiedene Angebote leichter miteinander verglichen. Man braucht dann nur noch die variablen Komponenten der Angebote zu vergleichen, insbesondere Zinsen, Gebühren und weitere Regelungen wie etwa die Möglichkeit zur Sondertilgung ohne Mehrkosten.

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Worauf sollte man bei der Auswahl eines Annuitätendarlehens achten?

Weil das Prinzip bei allen Annuitätendarlehen gleich ist, kann man sich bei der Auswahl und den Vergleich auf einige wenige Aspekte konzentrieren:

• Zinssatz (Nominalzins): Der Nominalzins bildet zusammen mit der Kreditsumme und der Tilgungssumme die Grundlage der Kalkulation. Gib alle drei Werte in den Kreditrechner oben ein, um dir ein Bild von der Rate und dem Tilgungsplan zu machen.
• Effektiver Jahreszins: Dieser Effektivzins ist in der Regel etwas höher als der Nominalzins, denn er berücksichtigt auch die Zusatzkosten bzw. Gebühren beim Abschluss. Er ist wichtig, da er die Gesamtkosten des Darlehens vergleichbar macht.
• Flexibilität: Sind Sondertilgungen oder eine vorzeitige Tilgung kostenfrei möglich? Solche Optionen erscheinen anfangs oft unwichtig. Doch nach mehreren Jahren der Darlehenslaufzeit werden sie in der Regel wichtiger. Sondertilgungen sparen viel Geld und können die Laufzeit erheblich verkürzen.
• Tilgungssatz: Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt. Es empfiehlt sich, die Möglichkeit für kostenlose Änderungen des Tilgungssatzes im Kreditvertrag zu vereinbaren. Denn das schafft ebenfalls Flexibilität, falls sich größere Änderungen bei den Familienfinanzen ergeben.
• Dauer der Zinsbindung: Eine längere Bindung ist meist von Vorteil, weil man so noch länger planen kann. Die Bank lässt sie sich üblicherweise mit einem etwas höheren Zinssatz bezahlen.

Wie kann ich die Darlehenszinsen senken?

Die Zinsen dienen dazu, das Risiko und die Kosten der Bank abzudecken. Darum hängt die Zinshöhe von mehreren Faktoren ab, die du selbst steuern kannst:

• Zinsbindungsdauer: Je länger dir die Bank einen gewissen Zinssatz garantiert, desto höher ist ihr Risiko, dass ihr Einnahmen durch zukünftig steigende Zinsen entgehen (Opportunitätskosten). Darum sind die Zinsen bei längerer Festschreibung in der Regel höher – umso mehr, je mehr ein allgemein steigendes Zinsniveau erwartet wird. Eine kürzere Zinsbindung bedeutet daher einen geringeren Zinssatz.
• Eigenkapitalanteil: Je mehr eigenes Kapital man mitbringt, desto geringer ist für die Bank das Risiko und desto niedriger fallen die Zinsen aus. Bei unter 20 % Eigenkapital steigen die Kosten meist merklich, und besonders teuer und riskant ist eine Vollfinanzierung ohne eigenes Kapital. Ein Eigenkapitalanteil von 20-30 % für die Kaufkosten inkl. Nebenkosten ist daher unbedingt zu empfehlen.

Welche Laufzeit und Zinsbindung ist sinnvoll?

Die Wahl der Laufzeit hängt sowohl von der persönlichen Finanzsituation als auch von der allgemeinen Zinsentwicklung ab. Eine längere Laufzeit führt zu kleineren Raten, aber höheren Gesamtkosten durch die längere Zinszahlung. Eine kürzere Laufzeit bedeutet höhere monatliche Raten, aber niedrigere Kosten.

Besonders wichtig ist dabei die Dauer der Zinsbindung, also der Zeitraum, für den der Zinssatz und somit die Raten fest vereinbart sind. Üblich sind 5, 10, 15 oder noch mehr Jahre, wobei eine längere Zinsbindungsdauer mit einem höheren Zinssatz erkauft wird.

Eine besonders lange Bindung ist vor allem dann sinnvoll, wenn das allgemeine Zinsniveau gerade besonders niedrig ist, wie vor circa 2020 der Fall war. Denn dann kann sehr lange vom besonders günstigen Zinssatz profitieren.

In Zeiten hoher Zinsen ist die Entscheidung schwierig, da man dann mit einer langen Zinsbindung auch lange an hohe Zinsen “gefesselt” ist. Niemand kann mit Sicherheit sagen, wie sich das Zinsniveau in Zukunft entwickeln wird. Daher lohnt es sich, vorsichtig zu planen und im Kreditrechner auch einmal den Fall zu prüfen, dass die Zinsen deutlich steigen.

Wichtig: Auch wenn eine längere Zinsbindung als 10 Jahre vereinbart ist, gibt es ein gesetzliches Kündigungsrecht mit Ablauf von 10 Jahren. So hat man die Möglichkeit, nach 10 Jahren neu zu verhandeln, wenn die Zinsen dann günstiger sind als bei Vertragsabschluss.

Welche Risiken gibt es?

Neben den vielen Vorteilen gibt es aber auch Nachteile bzw. Risiken beim Annuitätendarlehen, die man beachten sollte:

• Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kommen zunächst automatisch variable Zinsen zur Anwendung. Die Bank unterbreitet zum Ende ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Konditionen. Die neuen Zinsen können zu höheren Raten führen (im Kreditrechner oben simulieren), was schon vielen Eigenheimbesitzern große Probleme bereitet hat. Bis hin zum Verlust ihres Hauses, weil sie es plötzlich nicht mehr weiterfinanzieren konnten. Dagegen helfen eine längere Zinsbindung, eine konservative Planung sowie nach Möglichkeit Sondertilgungen.
• Einkommensrisiko: Veränderungen der persönlichen finanziellen Situation können die Rückzahlung sehr erschweren. Auch hier hilft es, möglichst vorsichtig zu planen und sich finanziell nicht zu übernehmen. Auch mit einer möglichen Ratensteigerung sollte man noch in der Lage sein, die Raten zu bedienen. Mehr nützliche Informationen: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Auch andere Risiken und Fehler können den Hauskauf zum Fiasko machen! Darum lies unbedingt hier über teure Fehler bei der Finanzierung und wie man sie vermeidet.

Fazit

Annuitätendarlehen sind nicht ohne Grund beliebt. Sie erleichtern die Planung und bieten eine klare Struktur für die Finanzierung eines Hauskaufs. Vergleiche möglichst verschiedene Angebote und berücksichtige die persönliche finanzielle Situation, um das passende Darlehen zu finden.

Und selbst wenn du dank obigem Kreditrechner festgestellt hast, dass ein Annuitätendarlehen mit langjährigem Tilgungsplan derzeit noch nicht infrage kommt, ist nicht alles verloren. Lies unsere Tipps zum Sparen für den Hauskauf, denn mit einer höheren Eigenkapitalquote wird der Traum vom eigenen Haus oder der Wohnung vielleicht doch noch Wirklichkeit.

Welche Erfahrungen oder Fehler hast du bei der Immobilienfinanzierung gemacht? Teile deine Tipps gern in einem Kommentar, damit andere nicht in die selben Probleme laufen.