Haus finanzieren

Haus finanzieren: 10 teure Fehler und wie du sie vermeidest

Fast alle m√ľssen einen Kredit aufnehmen, um ein Haus zu finanzieren. Das Eigenheim ist die wahrscheinlich gr√∂√üte Investition des Lebens! Aber eine sehr gute auf dem Weg zu mehr finanzieller Freiheit. Bei so hohen Summen kannst du tausende von Euros sparen, wenn du Fehler vermeidest. Hier beschreibe ich die 10 h√§ufigsten und somit teuersten Fehler beim Hauskauf.

Bei der Recherche hat mir das Buch Immobilienfinanzierung f√ľr Selbstnutzer von Gerd Kommer sehr geholfen. Ich kann es nur jedem empfehlen, der vorhat, eine Immobilie zu kaufen.

Immobilienkauf und -finanzierung f√ľr Selbstnutzer

Dr. Gerd Kommer

Folgend gehe ich auf die Fehler bei der Aufnahme eines Annuit√§tendarlehens ein. Das ist die h√§ufigste Form des Kredits in Deutschland, √Ėsterreich und der Schweiz (hier findest du den Kreditrechner f√ľr Annuit√§tendarlehen). Dabei wird zu Beginn bei Vergabe des Kredits die Zinsen, die Dauer der Zinsbindung und die Tilgungsrate mit der Bank vereinbart. Die monatliche Rate bleibt √ľber die Zinsbindung gleich hoch und bietet somit eine gewisse Planungssicherheit f√ľr den Kreditnehmer.

Ich bin immer wieder erstaunt, wie viele Frauen so eine wichtige finanzielle Entscheidung komplett ihren M√§nnern √ľberlassen. In meinem Umfeld war es immer Gang und g√§be, dass sich die Ehem√§nner um die Finanzierung, den Notartermin und den Gutachter k√ľmmern w√§hrend die Frauen die Kinder von der Kita abholen. Gerade beim Eigenheim, wenn beide im Grundbuch stehen, ist es wichtig zu wissen, was wir unterschreiben.

Vielleicht möchtest du auch ganz alleine einen Immobilienkredit aufnehmen. Umso wichtiger, dass du Bescheid weißt!

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Glauben, dass Kaufen immer rentabler ist als mieten

Banken und Bautr√§ger befeuern Mythen, wie “Miete ist rausgeworfenes Geld” oder “Das Eigenheim ist noch die sicherste Wertanlage”. Eigenheimbesitzer bereuen selten die Entscheidung f√ľr ihren Kauf. Sie rechnen aber oft nicht nach, ob ihre Investition ein Fehler war oder nicht. Der Entschluss zum Eigenheimkauf basiert auf Werten wie Sicherheit und Stabilit√§t. Man will etwas f√ľr die Familie tun. Ein Nachrechnen, ob das auch finanziell sinnvoll ist, erscheint als Barbarei.

Ich denke jedoch, dass es durchaus angebracht w√§re, mehr √ľber die Finanzen zu wissen. Denn ein zu hoher Kredit aufgenommen √ľber viele Jahrzehnte kann Familien auch belasten.

Vor allem, wenn die Hauspreise unangemessen hoch sind, ist ein Mieter mit einer Anlage in ETFs finanziell erfolgreicher als ein Eigenheimbesitzer. √Ąhnlich wie bei dem Eigenheim m√ľsste der Mieter nat√ľrlich das vorhandene Eigenkapital und zus√§tzlich monatlich Geld zur Seite legen und investieren. Ein Verm√∂gensaufbau klappt auch hier nur mit Spardisziplin und Finanzwissen.

Vor allem vernachlässigen Eigenheimkäufer die Instandhaltungskosten und sonstigen Kosten, die auf sie zukommen, wenn sie berechnen, wie viel Eigenheim sie sich leisten können.

Schöne Kindheitserinnerungen werden auch in einem Haus zur Miete bleiben.

Die Tilgungsrate zu niedrig ansetzen

Nat√ľrlich ist es verlockend, bei der Baufinanzierung die Tilgungsrate m√∂glichst niedrig anzusetzen. Denn dann ist die monatliche Belastung f√ľr den Kreditnehmer auch geringer. Zu beachten ist: Beim Annuit√§tendarlehen bestimmen auch die Zinsen die voraussichtliche Tilgungsdauer. Je niedriger die Zinsen, desto l√§nger die Tilgungsdauer.

Damit der Kredit auf sicheren Beinen steht, sollte er sp√§testens bis zur Rente, besser noch einige Jahre davor, zur√ľckbezahlt werden. Daher ist es bei dem derzeitigen Niedrigzinsumfeld besonders wichtig, eine h√∂here Tilgungsrate zu w√§hlen.

Mittlerweile sind in Deutschland durchschnittlich 30 Jahre voraussichtliche Tilgungsdauer √ľblich, die Zinsbindung liegt aber im Durchschnitt bei nur 13 Jahren. Was passiert, wenn die Zinsen wieder steigen? Die Gefahr ist hoch, dass dann der Kredit nicht mehr bedient werden kann.

Keine Sondertilgungsmöglichkeit mit der Bank vereinbaren

Die Baufinanzierung will √ľber viele Jahrzehnte getilgt werden. Vieles beeinflusst unser Leben, was im Vorhinein noch nicht absehbar ist. Dazu geh√∂ren sch√∂ne Ereignisse. Aber auch Herausforderungen, wie Arbeitslosigkeit und Scheidung. Du musst jetzt nicht gleich zum Pessimisten werden, doch ein wenig Vorsicht ist hier angebracht. Besser, du hast einen Puffer aufgebaut und kannst die schweren Phasen so besser durchleben. Oft lassen Banken und Versicherungen selbst bei langen Zinsbindungen von 20 Jahren Sondertilgungen zu. Mindestens 5 % Sondertilgungsm√∂glichkeit auf die Kreditsumme sind sinnvoll. Sobald du eine Gehaltserh√∂hung, einen Bonus oder einen Lottogewinn erh√§ltst, dann nichts wie ab in die Sondertilgung. Nach 10 Jahren kannst du ohne Vorf√§lligkeitsentsch√§digung den Kredit tilgen.

Kredit zur√ľckzahlen und gleichzeitig an der B√∂rse investieren

Die realen Renditen von √ľber 5 % pro Jahr, die mit einem simplen ETF-Investment an der B√∂rse erzielbar sind erscheinen vielen verlockend. Das ist verst√§ndlich. Gleichzeitig sind die Kreditzinsen einmalig niedrig bei unter 2 %.

Da ist es rein rechnerisch doch sinnvoll, dass du von der Bonuszahlung deines Arbeitgebers Anteile an einem ETF kaufst, anstatt den Kredit zu bedienen, oder?

Vielleicht ja, auf den ersten Blick. Generell ist ein Investment an der B√∂rse sehr zu empfehlen, da es starke Renditen liefert bei einem √ľberschaubaren Risiko. Doch das Risiko ist nur bei einem langen Zeithorizont von √ľber 15 Jahren geringer. Viele Jahre k√∂nnen die B√∂rsenkurse fallen oder seitw√§rts driften. Kredite hingegen sind zeitlich terminiert. Diese Zinsen wollen jedes Jahr in gleicher H√∂he zur√ľckgezahlt werden. Wer hat da noch die Nerven, bei einem laufenden Kredit hohe Kursverluste locker wegzustecken?

Dazu kommt: Nach der Zinsbindung des Kredites k√∂nnten die Zinsen stark steigen. Dann w√§re es jedenfalls sinnvoller gewesen, den Kredit innerhalb der Zinsbindung zu tilgen. Am Beispiel von Romeo und Julia habe ich das mal unterhaltsam durchgerechnet. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn du den Hauskauf beispielsweise mit hohem Eigenkapital finanziert hast oder ihr beide √ľberdurchschnittlich gut verdient.

Berater mit Interessenskonflikt vertrauen

Makler, Experten f√ľr die Baufinanzierung bei deiner Hausbank, Kreditvermittler oder Gutachter, die von der Bank beauftragt werden: All das sind Beispiele f√ľr Berater, die mit Provisionen ihr Geld verdienen. Du bezahlst sie nicht, du bist also nicht ihr Kunde. Es ist naheliegend, dass sie eher f√ľr ihre Auftraggeber und Kunden argumentieren als f√ľr dich. Der “g√ľnstigste Kredit” ist also nicht der g√ľnstigste f√ľr dich, sondern von der Bank, die die h√∂chsten Provisionen bezahlt. Die Bezeichnung Berater ist hier irref√ľhrend, richtig w√§re Verk√§ufer.

Unabhängige Berater kosten Geld. Doch das Geld ist weise investiert. Du kannst so tausende von Euros sparen!

Zuverlässige Berater findest du beispielsweise beim Verbraucherschutz deines Bundeslandes. Hast du eine sehr individuelle Anfrage, helfen Honorarberater, die ausschließlich von dir bezahlt werden sollten. Es gilt, das im Vorfeld genau abzuklären. Nur dann vertreten die Berater auch deine Interessen.

Annehmen, die Gelegenheit ist einmalig

Du hast gerade eine traumhafte Immobilie besichtigt? Die Lage ist perfekt. Sie hat die richtige Größe und du stellst dir schon vor, wie deine Familie und du darin leben werden?

Gerade bei der selbst genutzten Immobilie lassen wir uns unter Druck setzen. Manche vergleichen die Angebote f√ľr eine Finanzierung nicht mehr oder beauftragen sogar keinen Gutachter, nur damit sie den Kauf schnell abwickeln k√∂nnen. Damit du diese Hast sp√§ter nicht bereust, ist es wichtig, einen k√ľhlen Kopf zu bewahren.

Eines ist sicher: Es wird wieder eine neue M√∂glichkeit kommen. Du wirst auch sp√§ter bei einer anderen Immobilie √ľberzeugt sein, das sie die Richtige ist. Eine Entscheidung f√ľr einen zu hohen Kredit oder ein Eigenheim, das dann doch einen Bauschaden aufweist, triffst du nur einmal.

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Kreditkonditionen nicht vergleichen

Ich finde es immer wieder √ľberraschend, dass Schn√§ppchenj√§ger viel Zeit aufwenden, die g√ľnstigsten Produkte zu suchen, aber ein Kredit nicht verglichen wird. F√ľr gew√∂hnlich bietet die Hausbank nicht die besten Konditionen! Sogar der Verbraucherschutz empfiehlt, Vergleichsportale wie Dr. Klein oder interhyp zu konsultieren. Die Portale liefern √§hnliche Resultate, die Datenbank dahinter ist gleich.

Pers√∂nlich habe ich sehr gute Erfahrungen mit einem Zinsvergleichsportal gemacht. Das Service ist ausgezeichnet. Ein pers√∂nlicher Berater, der dich und deine Vorstellungen schon kennt, ist durchaus √ľblich. Und du erh√§ltst die g√ľnstigsten Konditionen. Die Datenbank dahinter unterscheidet sich nicht gro√ü.

Testsiegel 2023

Es w√§re aber zu kurz gesprungen, nur den Effektivzins als Vergleichsgr√∂√üe zu sehen. Mindestens genauso wichtig ist die Flexibilit√§t! Eine hohe Sondertilgungsm√∂glichkeit von j√§hrlich 5 % auf Kreditsumme ist zu empfehlen. Achte auch auf das Datum der Angebotserstellung. Das Zinsangebot kann innerhalb von nur wenigen Tagen wieder ganz anders aussehen. Wenn du besondere W√ľnsche wie Auszahlung nach Baufortschritt oder Tilgungsfreiperioden hast, musst du dir das notieren. Nicht jede Bank weist das im Angebot aus. Hinzu kommt: manche Kreditanbieter kooperieren nicht mit der KFW-F√∂rderbank.

Fördermöglichkeiten wie Riester-Wohn-Darlehen oder kfw-Darlehen nicht nutzen

Die F√∂rderm√∂glichkeiten k√∂nnen dir beim Sparen helfen. Daher kann es sich lohnen, diese Mittel zu pr√ľfen beim Kreditvergleich. Sie unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Du musst also etwas Zeit beim Recherchieren aufwenden. Doch es kann sich lohnen.

Zinsen nicht langfristig binden

Seit 2020 steigen die Zinsen auf Hypothekarkredite rasant an zu beinahe 4 % in 2023. Trotzdem sind die Zinsen historisch gesehen gering.

Wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln, bleibt Spekulation. Es gibt viele, die sich nicht vorstellen k√∂nnen, dass sie noch weiter steigen. Doch in der Finanzwelt ist nichts mit Sicherheit vorherzusagen. Es ist jedenfalls von Vorteil, sich diese vergleichsweise niedrigen Geb√ľhren m√∂glichst lange zu sichern, bestenfalls 20 Jahre. Selbst wenn das bedeutet, dass der Effektivzins teurer wird.

Alternativ ist es denkbar, den Kredit aufzuteilen. Beispielsweise die H√§lfte √ľber 20 Jahre Zinsbindung, die andere H√§lfte mit variabler Zinsbindung und er M√∂glichkeit, jederzeit voll zu tilgen. Diese Aufteilung ist un√ľblich, doch verschafft dir die notwendige Flexibilit√§t. Eine Bank, die auch wirklich interessiert ist, dir den Kredit zu geben, wird zumindest versuchen, deine Vorstellungen umzusetzen.

Als Ehepaar keine klare Regelung finden

Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Ehen geschieden werden. Zwar kann sich das keiner beim “Ja-Wort” vorstellen, aber das Diagramm von statista.de beweist uns Romantikern etwas anderes.

Scheidungsquote in Deutschland bis 2019

Neben der emotionalen Trag√∂die w√§re eine finanzielle Trag√∂die schwer auszuhalten. Am besten du kl√§rst mit deinem Ehepartner zuvor, was bei einer Scheidung mit dem Eigenheim passiert. Jedem ist klar, dass horrende Anwaltskosten oder gar die Zwangsversteigerung einer Immobilie vermieden werden sollte. Falls diese Einigung nicht zustande kommt zwischen dir und einem Partner, k√∂nntest du √ľberlegen, ob das Projekt Eigenheim √ľberhaupt das Richtige f√ľr euch ist.

Fazit

Das Eigenheim ist wohl die gr√∂√üte Investition deines Lebens. Von Suche, Kauf bis hin zu Finanzierung gilt es einige Fallstricke zu umgehen. Wenn du wei√üt, welche Fehler du besser nicht machen solltest, ist schon viel geholfen. Einer der wichtigsten Ratschl√§ge bleibt: keine √ľberhasteten Entscheidungen treffen! Denn wenn du etwas kaufst, das du nicht 100 % verstehst, angefangen von dem Kaufvertrag bis hin zur Kreditvergabe, dann sind Fehler vorprogrammiert. Lass dich nicht unter Druck setzen: Kaufen ist nicht immer rentabler als Mieten, und die Gelegenheit ist niemals einmalig.

Was sind deine Ratschl√§ge f√ľr den Immobilienkauf? √úber dein Kommentar freue ich mich sehr.

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