Wieviel kredit kann ich mir leisten

Wieviel Kredit kann ich mir leisten?

Praktisch jedes Eigenheim muss mit Kredit finanziert werden. Daher fragen sich KĂ€ufer zu Beginn der Immobiliensuche: Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Eine wichtige Frage auf dem Weg zu mehr finanzieller Freiheit, die gut ĂŒberlegt sein sollte.

Es ist vernĂŒnftig, sich diese Frage zu stellen. Gut vorbereitet, erhĂ€ltst du eher einen Kredit von der Bank und kannst dein Traumhaus finanzieren.

TatsÀchlich existiert eine einfache Faustregel, wie hoch dein Kredit sein kann.

Selbst Banken rechnen damit.

Ich habe sie von dem großartigen Buch von Gerd Kommer: Immobilienfinanzierung fĂŒr Selbstnutzer.*, das ich nur jedem ans Herz legen kann, der sich ĂŒberlegt, eine Immobilie zu kaufen.

Immobilienkauf und -finanzierung fĂŒr Selbstnutzer

Dr. Gerd Kommer

Zu beachten ist: Die Faustregel mit dem Rechner ist eine erste Orientierungshilfe und kann das GesprÀch mit einem Immobilienprofi nicht ersetzen.

Bestandsaufnahme: Wie hoch ist dein EinkommensĂŒberschuss?

Der erste Schritt ist eine Bestandsaufnahme der derzeitigen Einnahmen und Ausgaben. Am besten klappt das mit einem Haushaltsbuch, bestenfalls ĂŒber die letzten 12 Monate. Mit so einer individuellen Aufstellung aller Haushaltskosten beeindruckst du jede Bank beim FinanzierungsgesprĂ€ch. Dann ist klar: Du hast deine Finanzen im Griff.

Wichtig ist hier herauszufinden, wie hoch der monatliche EinkommensĂŒberschuss deines Haushalts ist. Addiere die Miete und die Nebenkosten, die du derzeit noch bezahlen musst, dazu. Diese kannst du ja ab sofort fĂŒr die Tilgung des Kredites verwenden.

Kosten eines Eigenheimbesitzers

Die Ausgaben fĂŒr die Nebenkosten steigen beim Eigenheim fĂŒr gewöhnlich. WĂ€hrend sich der GrundstĂŒckswert nach dem Kauf vielleicht nach oben entwickelt, so fĂ€llt der GebĂ€udewert von Immobilien ĂŒber die Jahre. Es sei denn, du investierst in dein GemĂ€uer. Diese Kosten werden Instandhaltungskosten genannt.

Ein guter Richtwert fĂŒr die Kosten sind 1,5 % pro Jahr auf den GebĂ€udewert bei Wohnungen, entsprechend mehr fĂŒr DoppelhĂ€user oder frei stehende HĂ€user. Selbst bei neuen HĂ€usern sind die Instandhaltungskosten die ersten 10 Jahre gering, doch werden sie danach umso höher sein, willst du einen Wertverlust verhindern. Der GebĂ€udewert ist ĂŒblicherweise 85 % des Kaufpreises ohne Nebenkosten. Nur in sehr teuren Gegenden hat das GrundstĂŒck einen höheren Anteil am Kaufpreis.

Bei vielen steigen auch die Pendler- und Transportkosten nach dem Umzug. Oft brauchen Eigenheimbesitzer ein Auto, das kann viele hundert Euro im Monat kosten. Auch die Umzugskosten und die Kosten fĂŒr eventuell neue Ausstattung fĂŒr Haus und Garten sind nicht zu vernachlĂ€ssigen.

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Die Faustregel, wie viel Kredit du dir leisten kannst

Die Faustregel, wie hoch dein Immobilienkredit sein kann, lautet wie folgt:

  1. Berechne den monatlichen EinkommensĂŒberschuss, wenn du keine Miete und Mietnebenkosten zahlen mĂŒsstest. Multipliziere den monatlichen EinkommensĂŒberschuss mit 12, um den jĂ€hrlichen EinkommensĂŒberschuss zu erhalten.
  2. Berechne die voraussichtlichen Instandhaltungskosten auf den GebĂ€udewert (ohne GrundstĂŒckskosten). Bei einer Wohnung kannst du von 1,5 %, bei einem Haus von 2 % Instandhaltungskosten pro Jahr ausgehen. SchĂ€tze auch ab, wie viel mehr du pro Jahr fĂŒr Transport und Ausstattung deines Eigenheims ausgeben wirst. Addiere die jĂ€hrlichen Mehrausgaben zu den jĂ€hrlichen Instandhaltungskosten. Dann hast du die voraussichtlichen jĂ€hrlichen Gesamtkosten fĂŒr das Eigenheim.
  3. Rechne den jĂ€hrlichen EinkommensĂŒberschuss minus voraussichtliche jĂ€hrliche Gesamtkosten des Eigenheims. Das ist deine jĂ€hrliche Belastbarkeitsgrenze.
  4. Dividiere die jĂ€hrliche Belastbarkeitsgrenze durch die Summe von Sollzinssatz und anfĂ€nglichem jĂ€hrlichen Tilgungssatz. Dann hast du den maximalen Kredit, den du noch bedienen kannst.
Maximaler Kredit = jÀhrliche Belastbarkeitsgrenze / (Sollzinssatz + anfÀnglicher jÀhrlicher Tilgungssatz)

Ein Hauskauf Beispiel aus der Praxis

Angenommen Familie Huber verfĂŒgt ĂŒber einen monatlichen EinkommensĂŒberschuss von 1.800 Euro pro Monat, wenn sie Miete und Mietnebenkosten nicht bezahlen mĂŒssten. Das sind 21.600 Euro pro Jahr.

Die Familie schĂ€tzt, dass die Instandhaltungskosten fĂŒr das Eigenheim bei 6.000 Euro im Jahr liegen (2 % vom GebĂ€udewert ĂŒber 300.000 Euro). FĂŒr sonstige Mehrkosten kalkulieren sie mit 2.400 Euro pro Jahr. Somit bleiben von den 21.600 EinkommensĂŒberschuss also 13.200 Euro pro Jahr Belastbarkeitsgrenze.

Der Zinssatz von der Bank wird mit 2 % vorgegeben. Familie Huber wĂŒnscht sich eine anfĂ€ngliche jĂ€hrliche Tilgungsrate von 3 %, damit der Kredit möglichst schnell abbezahlt wird.

Maximaler Kredit = 13.200 / (2 % + 3 %) = 264.000 Euro

Zusammengerechnet mit dem vorhandenen Eigenkapital ĂŒber 50.000 Euro kann sich die Familie also ein Haus im Wert von 314.000 Euro leisten. Das ist der Bruttokaufpreis, also inklusive aller GebĂŒhren wie Makler, Notar und Steuer.

Rechner, wie viel Kredit du dir leisten kannst

Was du ĂŒber Baufinanzierer wissen solltest

Persönlich habe ich sehr gute Erfahrungen mit einem Online-Zinsvergleichsportal wie creditweb oder interhyp gemacht. Das Service ist ausgezeichnet. Ein persönlicher Berater, der dich und deine Vorstellungen schon kennt, ist durchaus ĂŒblich. Und du erhĂ€ltst die gĂŒnstigsten Konditionen. Die Datenbank dahinter unterscheidet sich nicht groß.

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HĂ€ufige Fehler bei der Berechnung vermeiden

Ein Fehler bei der maximalen Kreditsumme, die ein Haushalt stemmen kann, wĂ€re die Tilgungsrate niedrig anzusetzen. Zum einen muss die Bank auch mitmachen bei einer geringen Tilgung. Doch vor allem bedeutet eine geringe Tilgung, dass der Zinseszins gegen dich arbeitet. Du musst dann absolut mehr Zinsen bezahlen fĂŒr deinen Kredit. Zudem steigt die Gefahr, dass nach der Zinsbindung die Kreditzinsen steigen und du den Kredit nicht mehr bedienen kannst. Schlimmstenfalls bedeutet das, dass dein Haus verkauft werden muss. Eine sehr schwierige Situation fĂŒr die ganze Familie. Daher ist es sinnvoll, eher ambitioniert an die Sache zu gehen mit beispielsweise 3 % Tilgung pro Monat.

Fazit

FĂŒr die Berechnung der maximalen Kreditsumme, die eine Familie fĂŒr das Eigenheim erhĂ€lt, gibt es eine einfache Faustregel. Selbst Banken arbeiten damit.

DafĂŒr ist wichtig zu wissen, wie hoch deine maximale Belastungsgrenze ist. Die Tilgung sollte durchaus ambitioniert gewĂ€hlt werden mit 3 %. Den Zinssatz gibt die Bank vor. Somit lĂ€sst sich der maximale Kredit einfach ausrechnen. Doch vergiss nicht die Mehrkosten beim Eigenheim, also vor allem die Instandhaltungskosten!

Hast du dir schon deine maximale Kreditsumme ausgerechnet? Was ist deiner Meinung nach dabei zu beachten? Auf dein Kommentar freue ich mich sehr!

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Kommentare

4 Antworten zu „Wieviel Kredit kann ich mir leisten?“

  1. Avatar von Markus R
    Markus R

    Hallo Eva,
    ich bin auf Deinen Blog gestoßen. Ich finde ihn sehr gut und sehr interessant. Ich habe Ă€hnliche Erfahrungen gemacht beim Vermögensaufbau.
    Meinen Traum vom Eigenheim habe ich zumindest hier im Großraum MĂŒnchen beerdigt, obwohl ich nicht einmal jetzt schlecht verdiene. Aber als derzeit noch Alleinverdiener und mit zwei kleinen Kindern, aber ohne grĂ¶ĂŸeres Eigenkapital – keine Chance. Die Bodenpreise und Immobilienpreise steigen schneller, als ich Eigenkapital aufbauen kann. Das Risiko eines Volltilgungsdarlehen ist mir zu hoch, zumal es inzwischen bei den Banken auch erhebliche RisikoaufschlĂ€ge gibt.
    Ansonsten sehe ich es Ă€hnlich, eine vernĂŒnftige Mietwohnung und ein möglichst großer Vermögensaufbau fĂŒrs Alter.

    1. Avatar von Eva
      Eva

      Hallo Markus, schön, es freut mich sehr, dass du die Inhalte interessant findest. Auch ich wohne im Großraum MĂŒnchen. Ein Eigenheim hier ist finanziell nicht sinnvoll. Als Mieter mit einem konsequenten ETF-Sparplan stehe ich wohl im Alter besser da. Aber es ist natĂŒrlich auch nicht leicht, gegen den Strom zu schwimmen. Und ein konsequentes Sparen ist natĂŒrlich auch so unumgĂ€nglich.
      Beste GrĂŒĂŸe in die NĂ€he, Eva

  2. Avatar von Mike
    Mike

    Es wÀre völlig naiv anzunehmen das beide Erwachsene in der gesamten Laufzeit des Kredites ihren Job behalten.
    Wer so kalkuliert bewegt sich auf ganz dĂŒnnen Eis.
    Lieber die Tilgung so niedrig wie möglich machen aber dafĂŒr eine Sondertilgung von 5% pro Jahr vereinbaren.

    1. Avatar von Eva
      Eva

      Hallo Mike, vielen Dank fĂŒr deinen Kommentar. Da bin ich ganz bei dir. Je mehr FlexibilitĂ€t mit hohen Sondertilgungen, desto besser. Ich wĂŒrde jedoch die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Sonst ist man noch verleitet, einen zu hohen Kredit aufzunehmen. 3 % kann als erste Orientierungshilfe dienen, denke ich. Beste GrĂŒĂŸe, Eva

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