Wieviel kredit kann ich mir leisten

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Praktisch jedes Eigenheim muss mit Kredit finanziert werden. Daher fragen sich K├Ąufer zu Beginn der Immobiliensuche: Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Eine wichtige Frage auf dem Weg zu mehr finanzieller Freiheit, die gut ├╝berlegt sein sollte.

Es ist vern├╝nftig, sich diese Frage zu stellen. Gut vorbereitet, erh├Ąltst du eher einen Kredit von der Bank und kannst dein Traumhaus finanzieren.

Tats├Ąchlich existiert eine einfache Faustregel, wie hoch dein Kredit sein kann.

Selbst Banken rechnen damit.

Ich habe sie von dem gro├čartigen Buch von Gerd Kommer: Immobilienfinanzierung f├╝r Selbstnutzer.*, das ich nur jedem ans Herz legen kann, der sich ├╝berlegt, eine Immobilie zu kaufen.

Immobilienkauf und -finanzierung f├╝r Selbstnutzer

Dr. Gerd Kommer

Zu beachten ist: Die Faustregel mit dem Rechner ist eine erste Orientierungshilfe und kann das Gespr├Ąch mit einem Immobilienprofi nicht ersetzen.

Bestandsaufnahme: Wie hoch ist dein Einkommens├╝berschuss?

Der erste Schritt ist eine Bestandsaufnahme der derzeitigen Einnahmen und Ausgaben. Am besten klappt das mit einem Haushaltsbuch, bestenfalls ├╝ber die letzten 12 Monate. Mit so einer individuellen Aufstellung aller Haushaltskosten beeindruckst du jede Bank beim Finanzierungsgespr├Ąch. Dann ist klar: Du hast deine Finanzen im Griff.

Wichtig ist hier herauszufinden, wie hoch der monatliche Einkommens├╝berschuss deines Haushalts ist. Addiere die Miete und die Nebenkosten, die du derzeit noch bezahlen musst, dazu. Diese kannst du ja ab sofort f├╝r die Tilgung des Kredites verwenden.

Kosten eines Eigenheimbesitzers

Die Ausgaben f├╝r die Nebenkosten steigen beim Eigenheim f├╝r gew├Âhnlich. W├Ąhrend sich der Grundst├╝ckswert nach dem Kauf vielleicht nach oben entwickelt, so f├Ąllt der Geb├Ąudewert von Immobilien ├╝ber die Jahre. Es sei denn, du investierst in dein Gem├Ąuer. Diese Kosten werden Instandhaltungskosten genannt.

Ein guter Richtwert f├╝r die Kosten sind 1,5 % pro Jahr auf den Geb├Ąudewert bei Wohnungen, entsprechend mehr f├╝r Doppelh├Ąuser oder frei stehende H├Ąuser. Selbst bei neuen H├Ąusern sind die Instandhaltungskosten die ersten 10 Jahre gering, doch werden sie danach umso h├Âher sein, willst du einen Wertverlust verhindern. Der Geb├Ąudewert ist ├╝blicherweise 85 % des Kaufpreises ohne Nebenkosten. Nur in sehr teuren Gegenden hat das Grundst├╝ck einen h├Âheren Anteil am Kaufpreis.

Bei vielen steigen auch die Pendler- und Transportkosten nach dem Umzug. Oft brauchen Eigenheimbesitzer ein Auto, das kann viele hundert Euro im Monat kosten. Auch die Umzugskosten und die Kosten f├╝r eventuell neue Ausstattung f├╝r Haus und Garten sind nicht zu vernachl├Ąssigen.

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Die Faustregel, wie viel Kredit du dir leisten kannst

Die Faustregel, wie hoch dein Immobilienkredit sein kann, lautet wie folgt:

  1. Berechne den monatlichen Einkommens├╝berschuss, wenn du keine Miete und Mietnebenkosten zahlen m├╝sstest. Multipliziere den monatlichen Einkommens├╝berschuss mit 12, um den j├Ąhrlichen Einkommens├╝berschuss zu erhalten.
  2. Berechne die voraussichtlichen Instandhaltungskosten auf den Geb├Ąudewert (ohne Grundst├╝ckskosten). Bei einer Wohnung kannst du von 1,5 %, bei einem Haus von 2 % Instandhaltungskosten pro Jahr ausgehen. Sch├Ątze auch ab, wie viel mehr du pro Jahr f├╝r Transport und Ausstattung deines Eigenheims ausgeben wirst. Addiere die j├Ąhrlichen Mehrausgaben zu den j├Ąhrlichen Instandhaltungskosten. Dann hast du die voraussichtlichen j├Ąhrlichen Gesamtkosten f├╝r das Eigenheim.
  3. Rechne den j├Ąhrlichen Einkommens├╝berschuss minus voraussichtliche j├Ąhrliche Gesamtkosten des Eigenheims. Das ist deine j├Ąhrliche Belastbarkeitsgrenze.
  4. Dividiere die j├Ąhrliche Belastbarkeitsgrenze durch die Summe von Sollzinssatz und anf├Ąnglichem j├Ąhrlichen Tilgungssatz. Dann hast du den maximalen Kredit, den du noch bedienen kannst.
Maximaler Kredit = j├Ąhrliche Belastbarkeitsgrenze / (Sollzinssatz + anf├Ąnglicher j├Ąhrlicher Tilgungssatz)

Ein Hauskauf Beispiel aus der Praxis

Angenommen Familie Huber verf├╝gt ├╝ber einen monatlichen Einkommens├╝berschuss von 1.800 Euro pro Monat, wenn sie Miete und Mietnebenkosten nicht bezahlen m├╝ssten. Das sind 21.600 Euro pro Jahr.

Die Familie sch├Ątzt, dass die Instandhaltungskosten f├╝r das Eigenheim bei 6.000 Euro im Jahr liegen (2 % vom Geb├Ąudewert ├╝ber 300.000 Euro). F├╝r sonstige Mehrkosten kalkulieren sie mit 2.400 Euro pro Jahr. Somit bleiben von den 21.600 Einkommens├╝berschuss also 13.200 Euro pro Jahr Belastbarkeitsgrenze.

Der Zinssatz von der Bank wird mit 2 % vorgegeben. Familie Huber w├╝nscht sich eine anf├Ąngliche j├Ąhrliche Tilgungsrate von 3 %, damit der Kredit m├Âglichst schnell abbezahlt wird.

Maximaler Kredit = 13.200 / (2 % + 3 %) = 264.000 Euro

Zusammengerechnet mit dem vorhandenen Eigenkapital ├╝ber 50.000 Euro kann sich die Familie also ein Haus im Wert von 314.000 Euro leisten. Das ist der Bruttokaufpreis, also inklusive aller Geb├╝hren wie Makler, Notar und Steuer.

Rechner, wie viel Kredit du dir leisten kannst

Was du ├╝ber Baufinanzierer wissen solltest

Pers├Ânlich habe ich sehr gute Erfahrungen mit einem Online-Zinsvergleichsportal wie Dr. Klein oder interhyp gemacht. Das Service ist ausgezeichnet. Ein pers├Ânlicher Berater, der dich und deine Vorstellungen schon kennt, ist durchaus ├╝blich. Und du erh├Ąltst die g├╝nstigsten Konditionen. Die Datenbank dahinter unterscheidet sich nicht gro├č.

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H├Ąufige Fehler bei der Berechnung vermeiden

Ein Fehler bei der maximalen Kreditsumme, die ein Haushalt stemmen kann, w├Ąre die Tilgungsrate niedrig anzusetzen. Zum einen muss die Bank auch mitmachen bei einer geringen Tilgung. Doch vor allem bedeutet eine geringe Tilgung, dass der Zinseszins gegen dich arbeitet. Du musst dann absolut mehr Zinsen bezahlen f├╝r deinen Kredit. Zudem steigt die Gefahr, dass nach der Zinsbindung die Kreditzinsen steigen und du den Kredit nicht mehr bedienen kannst. Schlimmstenfalls bedeutet das, dass dein Haus verkauft werden muss. Eine sehr schwierige Situation f├╝r die ganze Familie. Daher ist es sinnvoll, eher ambitioniert an die Sache zu gehen, mit beispielsweise 3 % Tilgung pro Monat.

Fazit

F├╝r die Berechnung der maximalen Kreditsumme, die eine Familie f├╝r das Eigenheim erh├Ąlt, gibt es eine einfache Faustregel. Selbst Banken arbeiten damit.

Daf├╝r ist wichtig zu wissen, wie hoch deine maximale Belastungsgrenze ist. Die Tilgung sollte durchaus ambitioniert gew├Ąhlt werden mit 3 %. Den Zinssatz gibt die Bank vor. Somit l├Ąsst sich der maximale Kredit einfach ausrechnen. Doch vergiss nicht die Mehrkosten beim Eigenheim, also vor allem die Instandhaltungskosten!

Hast du dir schon deine maximale Kreditsumme ausgerechnet? Was ist deiner Meinung nach dabei zu beachten? Auf dein Kommentar freue ich mich sehr!

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Kommentare

4 Antworten zu „Wie viel Kredit kann ich mir leisten?“

  1. Avatar von Markus R
    Markus R

    Hallo Eva,
    ich bin auf Deinen Blog gesto├čen. Ich finde ihn sehr gut und sehr interessant. Ich habe ├Ąhnliche Erfahrungen gemacht beim Verm├Âgensaufbau.
    Meinen Traum vom Eigenheim habe ich zumindest hier im Gro├čraum M├╝nchen beerdigt, obwohl ich nicht einmal jetzt schlecht verdiene. Aber als derzeit noch Alleinverdiener und mit zwei kleinen Kindern, aber ohne gr├Â├čeres Eigenkapital – keine Chance. Die Bodenpreise und Immobilienpreise steigen schneller, als ich Eigenkapital aufbauen kann. Das Risiko eines Volltilgungsdarlehen ist mir zu hoch, zumal es inzwischen bei den Banken auch erhebliche Risikoaufschl├Ąge gibt.
    Ansonsten sehe ich es ├Ąhnlich, eine vern├╝nftige Mietwohnung und ein m├Âglichst gro├čer Verm├Âgensaufbau f├╝rs Alter.

    1. Avatar von Eva
      Eva

      Hallo Markus, sch├Ân, es freut mich sehr, dass du die Inhalte interessant findest. Auch ich wohne im Gro├čraum M├╝nchen. Ein Eigenheim hier ist finanziell nicht sinnvoll. Als Mieter mit einem konsequenten ETF-Sparplan stehe ich wohl im Alter besser da. Aber es ist nat├╝rlich auch nicht leicht, gegen den Strom zu schwimmen. Und ein konsequentes Sparen ist nat├╝rlich auch so unumg├Ąnglich.
      Beste Gr├╝├če in die N├Ąhe, Eva

  2. Avatar von Mike
    Mike

    Es w├Ąre v├Âllig naiv anzunehmen das beide Erwachsene in der gesamten Laufzeit des Kredites ihren Job behalten.
    Wer so kalkuliert bewegt sich auf ganz d├╝nnen Eis.
    Lieber die Tilgung so niedrig wie m├Âglich machen aber daf├╝r eine Sondertilgung von 5% pro Jahr vereinbaren.

    1. Avatar von Eva
      Eva

      Hallo Mike, vielen Dank f├╝r deinen Kommentar. Da bin ich ganz bei dir. Je mehr Flexibilit├Ąt mit hohen Sondertilgungen, desto besser. Ich w├╝rde jedoch die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Sonst ist man noch verleitet, einen zu hohen Kredit aufzunehmen. 3 % kann als erste Orientierungshilfe dienen, denke ich. Beste Gr├╝├če, Eva

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