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Stell dir vor, deine Immobilie ist abbezahlt. Du musst keinen Kredit mehr bedienen. Das Eigenheim gehört dir und deiner Familie. Ein schönes, freies Gefühl, oder? Und ein lohnendes Ziel, mehr finanzieller Freiheit dank Minimalismus.
Wann möchtest du dieses freie Gefühl erleben? In 10, 20, 30 oder gar 40 Jahren? Deine Tilgungsrate bestimmt maßgeblich die Dauer, bis der Kredit abbezahlt ist.
Die richtige Tilgungsrate zu finden, ist nicht einfach. Besonders bei den niedrigen Zinsen bedeutet eine niedrige Tilgungsrate auch eine besonders lange Tilgungsdauer. Das hat finanzmathematische Gründe. Daher ist es eher sinnvoll, sich zu fragen, bis wann du deinen Kredit abbezahlen willst. Dazu gibt es persönliche Vorlieben und auch unterschiedliche Meinungen von Experten.
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Die Tilgungungsrate beim Kredit kannst du unmittelbar beeinflussen
Bei der Finanzierung von deinem Eigenheim gibt es mehrere Einflussgrößen, die das mögliche Kreditvolumen und somit den maximalen Kaufpreis bestimmen können.
Die wichtigsten sind:
- die Tilgungsrate,
- der Zinssatz von der Bank,
- deine monatliche Belastungsgrenze und
- dein verfügbares Eigenkapital.
Der Zinssatz wird fast ausschließlich vom Markt vorgegeben. Hier hast du nur sehr wenig Einfluss. Auch deine monatliche Belastungsgrenze wird festgelegt von deinem Einkommen abzüglich der Kosten deines Haushaltes und den Instandhaltungskosten des neuen Heims. Das Eigenkapital kannst du nicht kurzfristig beeinflussen. Das klappt nur über deinen Konsumverzicht über viele Jahre. Allenfalls eine Schenkung oder ein Lottogewinn können hier innerhalb von wenigen Monaten etwas bewegen.
Die einzige Variable, die du kurzfristig im Griff hast, ist die anfängliche, jährliche Tilgungsrate. Wenn du die Richtige findest, steht dein Kredit auf sicheren Beinen.
Bei der Recherche zu dem Artikel hat mir das Buch von Gerd Kommer Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer sehr geholfen. Das meiste basiert darauf. Ich kann es nur jedem empfehlen, der vorhat, ein Eigenheim zu kaufen.
Immobilienkauf und -finanzierung für Selbstnutzer
Dr. Gerd Kommer
Was ist die Tilgungsrate beim Annuitätendarlehen?
Zuerst eine kurze Erklärung zu der Tilgungsrate. Im deutschsprachigen Raum ist das Annuitätendarlehen üblich. Dabei wird von der finanzierenden Bank ein immer gleich hoher Betrag pro Monat während der Zinsbindung vom Kreditnehmer gefordert. Das gibt dem Kreditnehmer Planungssicherheit. Der Betrag besteht aus Zinsen, das sind die Kosten für das Kapital, und Tilgung, die dient dem tatsächlichen Schuldenabbau.
Für den ersten Monat ist der Anteil für Zinsen ähnlich hoch wie für die Tilgung. Schon ab dem zweiten Monat nimmt der Anteil für die Zinsen ab und der Tilgungsanteil nimmt zu. Der absolute Gesamtbetrag pro Monat bleibt jedoch gleich.
Korrekt heißt es anfängliche Tilgungsrate. Anfänglich deswegen, weil die Tilgungsrate ja nur für den ersten Monat zutrifft und schon ab dem zweiten Monat sehr langsam ansteigt. Genau aus dem Grund wird ein Kreditnehmer bei einer 1 % Tilgung pro Jahr keine 100 Jahre lang bis zur Volltilgung zahlen (abgesehen davon, dass da keine Bank mitmachen würde).
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Die voraussichtliche Tilgungsdauer als Alternative zur Tilgungsrate
Wie oben erklärt, ist die Tilgungsrate ein etwas unsteter Geselle. Zudem ist es nicht möglich, nur anhand der anfänglichen Tilgungsrate die Dauer bis zur Volltilgung zu berechnen. Denn die Dauer ist auch abhängig von den Zinsen, die die Bank gewährt. Sind die Zinsen besonders niedrig, dauert die Volltilgung auch länger. Das soll folgende Tabelle verdeutlichen. Die Berechnung habe ich mit diesem einfachen Rechner für Annuitätendarlehen erstellt.
Anfänglicher jährlicher Tilgungssatz (Annuitätendarlehen)
Zinssatz | 1 % | 2 % | 3 % | 4 % | 5 % | 6 % |
1 % | 69,3 Jahre | 40,6 Jahre | 28,8 Jahre | 22,3 Jahre | 18,2 Jahre | 15,4 Jahre |
2 % | 55,0 Jahre | 34,7 Jahre | 25,6 Jahre | 20,3 Jahre | 16,8 Jahre | 14,4 Jahre |
3 % | 46,3 Jahre | 30,6 Jahre | 23,1 Jahre | 18,7 Jahre | 15,7 Jahre | 13,5 Jahre |
4 % | 40,3 Jahre | 27,5 Jahre | 21,2 Jahre | 17,4 Jahre | 14,7 Jahre | 12,8 Jahre |
5 % | 35,9 Jahre | 25,1 Jahre | 19,7 Jahre | 16,3 Jahre | 13,9 Jahre | 12,1 Jahre |
Es ist daher eher sinnvoll, die voraussichtliche Tilgungsdauer mit der Bank zu verhandeln als die Tilgungsrate. Die ist für die Praxis relevanter.
Bis wann sollte der Kredit getilgt sein?
In der Praxis beträgt die Tilgungsdauer bis zur Volltilgung 30 Jahre, da die Kreditnehmer die Rückzahlung des Kredits strecken möchten. Dadurch sinkt ihre monatliche Ratenzahlung. Da macht die Bank manchmal nicht mit.
Spätestens mit Eintritt der Rente sollte der Kredit getilgt sein. Am besten, du rechnest noch ein paar Jahre Puffer davor ein. Eventuelle Krankheiten und Arbeitslosigkeit könnten nämlich das Vorhaben beeinflussen.
Bist du beispielsweise 40 Jahre alt, sollte die Tilgungsdauer nicht länger als 27 Jahre, besser 20 Jahre sein. Zumal du dann noch einige Jahre vor der Rente nutzen kannst, um zu sparen. Denn vielleicht ist deine Rentenlücke so groß, dass du in der Rente nicht alle Ausgaben bezahlen kannst, selbst wenn du keine Miete mehr zahlen musst. Bei einem älteren Haus sind immer wieder mal Reparaturen fällig. Auch dafür ist ein Notgroschen wichtig.
Der Finanzexperte Volker Looman, der unter anderem eine Kolumne für die FAZ schreibt, rät generell zu einer Volltilgung des Immobilienkredits bis 55, um auf der sicheren Seite zu sein. Er bezieht sich auf die Ausbildung der Kinder, die gerade dann besonders kostspielig ist und den Aufbau eines ausreichend großen finanziellen Polsters für die Rente.
Warum die Tilgungsdauer nur voraussichtlich ist
Praktisch kein Kreditnehmer weiß, wie lange er oder sie tatsächlich den Kredit zurückzahlen muss. Daher ist die Tilgungsdauer bis zur Volltilgung nur voraussichtlich.
Aufgrund von glücklichen Ereignissen wie einer Gehaltserhöhung oder Boni kannst du beispielsweise in einem Jahr die Sondertilgung nutzen. Diese Vorgehensweise ist auch sehr zu empfehlen! Denn dadurch verkürzt sich die Laufzeit bis zur Volltilgung des Kredits. Je früher der Kredit zurückgezahlt werden kann, desto besser für den Kreditnehmer – schon allein wegen des Zinsessenseffektes, der sonst gegen dich arbeitet.
Die Dauer der Zinsbindung beträgt üblicherweise 10 bis 15 Jahre. (In einer Niedrigzinsphase ist auch eine 20 Jahre lange Laufzeit anzuraten, selbst wenn die Zinsen dafür etwas höher sind). Jedenfalls ist die Dauer der Zinsbindung üblicherweise kürzer als die Dauer bis zu Volltilgung. Sollten sich die Zinsen nach der Zinsbindung erhöhen, dann verlängert sich auch die Tilgungsdauer oder es erhöht sich die monatliche Rückzahlungsrate. Daher ist es sinnvoll, etwas Puffer einzuplanen und sich die niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern.
Was du über Baufinanzierer wissen solltest
Persönlich habe ich sehr gute Erfahrungen mit einem Online-Zinsvergleichsportal wie Dr. Klein oder interhyp gemacht. Das Service ist ausgezeichnet. Ein persönlicher Berater, der dich und deine Vorstellungen schon kennt, ist durchaus üblich. Und du erhältst die günstigsten Konditionen. Die Datenbank dahinter unterscheidet sich nicht groß.
Fazit
Als Kreditnehmer ist es sinnvoll, zuerst zu überlegen, wie lange die Tilgungsdauer bis zur Volltilgung sein kann. Spätestens zur Rente sollte der Kredit getilgt sein – besser noch ein paar Jahre davor, um vor unvorhergesehenen Ereignissen gewappnet zu sein. Aus der voraussichtlichen Dauer bis zur Volltilgung und dem Sollzinssatz von der Bank ergibt sich der Tilgungssatz. Es ist zu empfehlen, dass der Kreditnehmer hohe Sondertilgungsmöglichkeiten mit der Bank verhandelt. Je schneller der Kredit zurückgezahlt werden kann, desto besser. Auch eine lange Zinsbindung ist in der derzeitigen Niedrigzinsphase sinnvoll.
Welche Tilgungsrate hast du gewählt und warum? Schreib es mir in die Kommentare!
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