Hauspreis zu teuer? Welcher Preis angemessen ist

Die Preise für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser haben sich in Deutschland in den letzten zehn Jahren stark verteuert. Erst vor kurzem gingen die Preise zurück. Für viele Familien droht der Traum vom Eigenheim bei so hohen Kaufpreisen zu platzen. Vor allem, wenn sie ein Haus rund um eine deutsche Großstadt suchen und dafür einen Kredit aufnehmen müssen.

Doch zumeist findet sich schnell ein Käufer, selbst bei den sehr teuren Angeboten. Ab wann ist ein Hauspreis also zu hoch angesetzt? Kann ein Laie vor einer Besichtigung schon ungefähr abschätzen, welcher Preis für eine Immobilie angemessen ist?

Lesetipp: Minimalisten haben es beim Investieren leichter, weil sie dank ihres sparsamen Lebensstils schneller mehr finanzielle Freiheit erreichen können.

Professionelle Bewertungsmethoden

Ein Gutachter oder ein Makler berechnen den Wert einer Immobilie auf verschiedene Weisen. Es gibt beispielsweise das Vergleichswertverfahren für Grundstücke, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren für bebaute Immobilien. Natürlich ist es möglich, gegen mehrere hundert Euro die Meinung des Experten zum Kaufpreis einzuholen. Doch für viele Eigenheimkäufer, die Objekte schon vor Besichtigung bewerten wollen, sind diese Modelle zu kompliziert. Zudem sind sie oft veraltet.

Vor dem Kauf eines gebrauchten Hauses ist es jedenfalls sinnvoll, wenn du einen Gutachter oder eine Gutachterin beauftragst.

Auf eigene Rechnung.

Das wäre sonst am falschen Ende gespart. Denn Bauschäden können diese schon gut vorab abschätzen. Und die sind oft mehrere zehntausend oder gar hunderttausend Euro teuer! Zudem gibt es keinen Interessenskonflikt, wenn du sie bezahlst.

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Den Hauspreis selbst vor Besichtigung schätzen

Als ich auf der Immobiliensuche war, habe ich für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes den Capital Immobilienkompass benutzt. Hier stehen die Quadratmeterpreise geordnet nach Neubau und Altbau für Wohnungen und Häuser auf den Straßenzug genau. Das kann für eine erste Abschätzung dienen.

Die Portale Immobilienscout24 und Immonet bieten sehr brauchbare Immobilienbewertungen gegen kleines Geld. Die kostenlose Abfrage von den Portalen ist zu ungenau, um herauszufinden, um der Hauspreis auch wirklich angemessen ist. In dem Fall ist es besser, du nimmst die ca. 30 Euro in die Hand.

Vielleicht bietet deine Stadt ja auch so eine genaue Auflistung der Bodenrichtwerte, wie beispielsweise boris.HH für Hamburg. Diese basieren auf den tatsächlich bezahlten Preisen in der Stadt. Immobilienbesitzer werden dafür nach dem Kauf befragt, wie viel sie bezahlt haben für ihr Eigenheim. Die Zahlen werden dann hochgeladen. In Gegenden ohne viel Transaktionen werden die Preise geschätzt. Deine Gemeinde oder deine Stadt wird dir den Bodenrichtwert auch auf Anfrage mitteilen.

Warum es wichtig ist, die Bruttomietrendite zu kennen

Vielleicht überrascht es dich, dass du als angehender Eigenheimbesitzer die Bruttomietrendite berechnest, um abzuschätzen, ob eine Immobilie zu teuer ist. Schließlich bist du kein kühler Immobilieninvestor. Trotzdem hat sich diese Methode besonders bewährt.

Denn wenn du dich dazu entschließt, das Eigenheim zu kaufen, obwohl es für einen Investor zu teuer wäre und er Verluste machen würde, dann ist das deine persönliche Lebensstil-Entscheidung.

Die Berechnung basiert auf dem großartigen Buch von Gerd Kommer „Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer“*, das ich nur jedem angehenden Immobilienkäufer ans Herz legen kann. Ich wünschte, ich hätte es schon früher gekannt!

Berechnung Bruttomietrendite

Für die Berechnung der Bruttomietrendite findest du zuerst heraus, wie hoch die Kaltmiete für ein baugleiches Objekt wäre.

Wie hoch wäre also die Miete für ein Haus, das in etwa genauso groß ist, ungefähr vom gleichen Baujahr ist und eine ähnliche Lage hat wie dein Wunschobjekt? Du kannst dafür auch die Immobilienportale wie immoscout24.de oder immonet.de mit den gleichen Sucheinstellungen wie für den Hauskauf belassen. Mit der Zeit wirst du ein gutes Gefühl bekommen für die Kaltmiete eines vergleichbaren Objekts.

Rechne von der Netto- oder Kaltmiete 10 % ab für ein eventuelles Mietausfallrisiko. Wenn dein Objekt in einer begehrten Lage innerhalb einer Stadt mit mehr als 100.000 Einwohner steht, auch gerne mal nur 5 % Mietausfallrisiko. Wenn du überzeugt bist, dass nie ein Leerstand entstehen würde, also zum Beispiel in der Münchener Innenstadt, dann kannst du das Mietausfallrisiko auch bei 0 % belassen.

Multiplizierte die Nettomiete inklusive des Mietausfallrisikos mit 12, dann hast du die Jahresmiete.

Nun dividierst du Jahresmiete durch den Kaufpreis inklusiver aller Nebenkosten wie Makler, Notargebühren und Steuern.

Zumeist kommen zu einem Hauspreis noch 10 % Nebenkosten hinzu, das ist abhängig von der Region. Die Formel lautet also:

Bruttomietrendite = Jahresmiete (abzüglich Mietausfallrisiko) / Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten

Bruttomietrendite-Rechner

Bruttomietrendite am Beispiel Hamburg:

Ein 140 qm großes Haus kostet bei Hamburg inklusive Nebenkosten derzeit 896.000 Euro. Die Miete wäre ca. 2.200 Euro Brutto monatlich. Abzüglich 5 % Mietausfallrisiko sind das 2.090 Euro – auf das Jahr hochgerechnet 25.080 Euro. Die Bruttomietrendite liegt also bei 2,8 %.

Tabelle Bruttomietrenditen zur Bewertung

Tabelle Bruttomietrenditen im Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten

Warum ist gerade eine 5 % Bruttomietrendite angemessen? Das ist ein allgemein akzeptierter Wert in der Immobilienökonomie und gilt als langfristig anerkannter Durchschnitt. Zieht man die Instandhaltungskosten, die Opportunitätskosten des investierten Eigenkapitals und die Finanzierungskosten von der Bruttomietrendite ab, dann sollte unterm Strich kein Verlust für den Käufer entstehen. Das gilt auch jetzt, in der Niedrigzinsphase.

Wenn es in deiner Region oder deiner Stadt keine Häuser oder Wohnungen mit einer Bruttomietrendite von 5 % oder mehr gibt, dann ist es eine teure Region. Deine Altersvorsorge oder deinen Vermögensaufbau könntest du wahrscheinlich günstiger gestalten, wenn du weiterhin zur Miete wohnst und beispielsweise einen ETF regelmäßig besparst. Falls du dich trotzdem für den Hauskauf entscheidest, dann ist das eine Entscheidung für einen bestimmten Lebensstil und nicht so sehr eine Geldanlage.

Was du über Baufinanzierer wissen solltest

Persönlich habe ich sehr gute Erfahrungen mit einem Online-Zinsvergleichsportal wie Dr. Klein oder interhyp gemacht. Das Service ist ausgezeichnet. Ein persönlicher Berater, der dich und deine Vorstellungen schon kennt, ist durchaus üblich. Und du erhältst die günstigsten Konditionen. Die Datenbank dahinter unterscheidet sich nicht groß.

Fazit

Der Hauskauf zur Selbstnutzung ist vor allem eine emotionale Entscheidung, die du für dich treffen musst. Am Ende bestimmt der Käufer, ob der Preis für ein Haus angemessen war. Doch ist es jedenfalls sinnvoll, vor dem Kauf die Bruttomietrendite zu kennen, um abzuschätzen, wie teuer das Objekt im Vergleich zu anderen Varianten des Vermögensaufbaus ist.

Ich habe mich nach vielen Jahren Suchen entschieden, vorerst nicht zu kaufen, da die Preise in der Region München nur eine Bruttomietrendite von 2,5 % oder darunter zulassen. Da ich so eine große Investition auch als Wertanlage sehe, war mir das persönlich zu teuer. Nun mieten wir ein Doppelhaus und sind sehr zufrieden als Familie. Wichtig für Mieter ist, dass sie trotzdem regelmäßig über viele Jahre sparen und investieren, um ein Vermögen aufzubauen.

Wie ist deine Meinung zu dem Thema Hauspreise? Über deinen Kommentar freue ich mich.