Mieten oder Kaufen? Ein minimalistischer Ratgeber 🍀

Inhaltsverzeichnis

Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie die größte Investition im Leben. Lohnt es sich, dafür über Jahrzehnte einen Kredit zurückzuzahlen? Oder ist es klüger, Mieter zu bleiben und das Geld zu investieren?

Auf die Frage “Mieten oder Kaufen” gibt es keine pauschale Antwort. Denn es spielen mehr Faktoren eine Rolle als nur das Geld. In diesem Artikel zähle ich die sieben wichtigsten Punkte auf, die deine Entscheidung beeinflussen können. Minimalisten konzentrieren sich auf das Wesentliche. Eine Immobilie, nur um andere zu beeindrucken, gehört wohl nicht dazu. Wobei die finanzielle Unabhängigkeit jetzt und im Alter wichtig ist. Daher gehe ich besonders auf diesen Punkt ein. Abschließend teile ich, wie wir uns als Familie letztendlich entschieden haben.

Langfristige Pläne oder flexibel bleiben?

Planst du, eine Familie zu gründen, oder möchtest du flexibel bleiben, um zum Beispiel berufliche Chancen an verschiedenen Orten zu nutzen? Wenn du häufig umziehst, verhindern die hohen Nebenkosten von 10% bis 15% bei jedem Kauf den Vermögensaufbau. Daher ist es ratsam, dies nach Möglichkeit zu vermeiden und Mieter zu bleiben.

Die Immobilie als Altersvorsorge?

Baukosten, Kaufpreise und Zinsen sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Selbst wenn auch die Mieten gerade steigen, sind Immobilien vor allem in Großstädten verhältnismäßig teuer. Mieten ist unter Umständen die bessere Option für deine Altersvorsorge, doch nur wenn du das Geld am Aktienmarkt investierst und nicht am Konto liegen lässt. Das zeigt diese realistische Berechnung über 25 Jahre:

Käufer
Kaufpreis Immobilie	800.000
Kaufnebenkosten 10 %	80.000
Gesamtkosten	880.000

Instandhaltungskosten Gebäudeteil pro Jahr	4.000
Erhöhung Instandhaltungskosten pro Jahr	1 %
Wertentwicklung Immobilie, real*	0,3 %

Eigenkapital	176.000
Sollzinsen pro Jahr 3 %	21.120
Tilgung pro Jahr 2,5 %	17.600
Kreditrückzahlung pro Jahr	38.720

Mieter
Jahresmiete netto	24.000
Mieterhöhung pro Jahr	1,5 %
Startkapital Depot (=Eigenkapital des Käufers)	176.000
Rendite Depot pro Jahr, real**	8.800
Kapitalertragssteuer auf Aktiengewinn	25 %

Vermögen Käufer nach 25 Jahren netto	862.210
Vermögen Mieter nach 25 Jahren netto	1.187.808

*Reale Wertsteigerung von Immobilien pro Jahr von 1970-2022 in Deutschland
**5% reale Rendite pro Jahr global für Aktien

Wichtig ist hier zu betonen, dass der Mieter sein gesamtes Eigenkapital investiert in einen breit diversifizierten Aktien-ETF. Zusätzlich überweist er den Betrag, den er jeden Monat spart, auf sein Depot per Sparplan. Denn seine monatliche Miete ist günstiger als die Kreditrückzahlung und die Instandhaltungskosten des Käufers.

Disziplin und Zwangssparen

Wenn in diesem Rechenbeispiel der Mieter mehr Vermögen besitzt, warum ist es dann so, dass für gewöhnlich ein Immobilienbesitzer im Alter reicher ist? Der Hauptgrund für die Unterschiede im Vermögen liegt darin, dass Mieter und Eigentümer unterschiedlich viel sparen. Während Immobilienbesitzer ihren Kredit über viele Jahre zurückzahlen müssen, sind Mieter weniger diszipliniert. Sie verkaufen womöglich die Aktienanteile in einem Crash oder pausieren den Sparplan, wenn sie das Geld für etwas anderes benötigen. (Stichwort Lifestyle-Inflation)

Wie willst du wohnen?

Träumst du von einer persönlichen Wellnessoase oder einem Swimmingpool im Garten? Das kannst du nur in einem eigenen Haus verwirklichen. Hier kannst du deine Räume so gestalten, wie du es möchtest. Deine Kinder können herumtoben oder Schlagzeug spielen, ohne die Nachbarn im gleichen Wohnhaus zu stören. Viele Immobilienbesitzer beschweren sich allerdings, dass Bauvorschriften zunehmend den Handlungsspielraum einschränken.

Reparieren und Instandhalten

Bist du handwerklich geschickt und reparierst gerne selbst? Dann spricht das für den Kauf eines Hauses. Besonders bei älteren Gebäuden ist es oft notwendig, selbst Hand anzulegen, um Kosten zu sparen. Viele unterschätzen das bei einer Immobilie. Besitzer sollten jährlich etwa 1,5% des Gebäudewertes zurücklegen für Reparaturen – bei älteren Gebäuden sogar etwas mehr. Mieter haben es da einfacher – sie rufen einfach den Vermieter an bei einem Schaden.

Kündigung aufgrund von Eigenbedarf

Viele Mieter fürchten die Kündigung wegen Eigenbedarf, besonders wenn sie schon lange in der Wohnung leben und überall anders die Mieten stark gestiegen sind. Dieser oft emotionale Faktor ist ausschlaggebend für die meisten, sich dann doch ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Wenn du dir den Kredit leisten kannst, gibt es keine Sorge mehr, dass dich jemand aus dem Haus werfen kann.

Deine Risikobereitschaft zählt

Ein Haus macht für die meisten Menschen den größten Teil ihres Vermögens aus. Finanzexperten bezeichnen dies als ein Klumpenrisiko. Sinken die Immobilienpreise am Markt, kann das zu einem erheblichen Verlust deines Gesamtvermögens führen. Eine breite Diversifikation in verschiedene Unternehmen und Rohstoffe gleicht Risiken aus. Auch im Falle einer Scheidung stellt sich die Frage: Was passiert mit dem Haus?

Vorteile Mieten

✔️ Flexibilität beim Umzug

✔️ Keine Instandhaltungskosten

✔️ Weniger Verpflichtungen

✔️ Weniger Risiko, vor allem Klumpenrisiko

✔️ Weniger Verwaltungsaufwand

✔️ Durch diszipliniertes Investieren mehr Vermögen möglich

Nachteile Mieten

❌ Weniger Gestaltungsmöglichkeiten

❌ Drohende Kündigung wegen Eigenbedarf

❌ Mögliche Mieterhöhungen

❌ Du musst dich mit Investieren und Finanzen beschäftigen für die Altersvorsorge

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Vorteile Kaufen

✔️ Aufbau von Kapital durch Zwangssparen und mögliche Wertsteigerung der Immobilie

✔️ Gestaltungsfreiheit beim Renovieren

✔️ Stabile Wohnkosten mit gleich hoher Hypothek jeden Monat

✔️ Weniger Risiko, vor allem Klumpenrisiko

✔️ Mögliche Altersvorsorge, wenn die Immobilie abbezahlt ist vor der Rente

✔️ Sicheres Gefühl für die Familie

Nachteile Kaufen

❌ Langfristige Verpflichtung

❌ Verantwortung für die Instandhaltung

❌ Hohes Risiko (keine Diversifikation, Kredithebel, Zinsänderungsrisiko)

❌ Zusätzliche Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Wartung

❌ Hoher Zeit- und Arbeitsaufwand beim Kauf und Verwalten des Objekts

Wie haben wir uns entschieden?

Nach langem Nachdenken und Rechnen haben wir uns dazu entschlossen, zu mieten. Vor allem, weil wir bei einer Großstadt leben, in der die Kaufpreise im Vergleich zur Miete sehr hoch sind. Zudem haben wir ein hübsches Miethaus mit Garten gefunden, was ein wahrer Glücksgriff ist. Um das Risiko zu streuen, investieren wir monatlich in einen Aktien-ETF-Sparplan und in Bitcoin. Auf diese Weise bleiben wir flexibel und sorgen effektiv für das Alter vor. Bisher haben wir das nicht bereut. Bei unserer persönlichen Entscheidung hat uns dieses Buch geholfen, das ich jedem ans Herz lege, der vor der Frage “Mieten oder Kaufen” steht: