Mieten oder kaufen? Die Vorteile und Nachteile ĂŒbersichtlich aufgelistet. Ein minimalistischer Ratgeber fĂŒr die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben.

Mieten oder Kaufen? Ein minimalistischer Ratgeber

FĂŒr die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie die grĂ¶ĂŸte Investition im Leben. Lohnt es sich, dafĂŒr ĂŒber Jahrzehnte einen Kredit zurĂŒckzuzahlen? Oder ist es klĂŒger, Mieter zu bleiben und das Geld zu investieren?

Auf die Frage “Mieten oder Kaufen” gibt es keine pauschale Antwort. Denn es spielen mehr Faktoren eine Rolle als nur das Geld. In diesem Artikel zĂ€hle ich die sieben wichtigsten Punkte auf, die deine Entscheidung beeinflussen können. Minimalisten konzentrieren sich auf das Wesentliche. Eine Immobilie, nur um andere zu beeindrucken, gehört wohl nicht dazu. Wobei die finanzielle UnabhĂ€ngigkeit jetzt und im Alter wichtig ist. Daher gehe ich besonders auf diesen Punkt ein. Abschließend teile ich, wie wir uns als Familie letztendlich entschieden haben.

Lebensplan und Ziele kennen

Langfristige PlÀne oder flexibel bleiben?

Planst du, eine Familie zu grĂŒnden, oder möchtest du flexibel bleiben, um zum Beispiel berufliche Chancen an verschiedenen Orten zu nutzen? Wenn du hĂ€ufig umziehst, verhindern die hohen Nebenkosten von 10% bis 15% bei jedem Kauf den Vermögensaufbau. Daher ist es ratsam, dies nach Möglichkeit zu vermeiden und Mieter zu bleiben.

Altes Stadthaus

Die Immobilie als Altersvorsorge?

Baukosten, Kaufpreise und Zinsen sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Selbst wenn auch die Mieten gerade steigen, sind Immobilien vor allem in GroßstĂ€dten verhĂ€ltnismĂ€ĂŸig teuer. Mieten ist unter UmstĂ€nden die bessere Option fĂŒr deine Altersvorsorge, doch nur wenn du das Geld am Aktienmarkt investierst und nicht am Konto liegen lĂ€sst. Das zeigt diese realistische Berechnung ĂŒber 25 Jahre:

KĂ€ufer
Kaufpreis Immobilie800.000
Kaufnebenkosten 10 %80.000
Gesamtkosten880.000
Instandhaltungskosten GebÀudeteil pro Jahr4.000
Erhöhung Instandhaltungskosten pro Jahr1 %
Wertentwicklung Immobilie, real*0,3 %
Eigenkapital176.000
Sollzinsen pro Jahr 3 %21.120
Tilgung pro Jahr 2,5 %17.600
KreditrĂŒckzahlung pro Jahr38.720
Mieter
Jahresmiete netto24.000
Mieterhöhung pro Jahr1,5 %
Startkapital Depot (=Eigenkapital des KĂ€ufers)176.000
Rendite Depot pro Jahr, real**8.800
Kapitalertragssteuer auf Aktiengewinn25 %
Vermögen KÀufer nach 25 Jahren netto862.210
Vermögen Mieter nach 25 Jahren netto1.187.808
*Reale Wertsteigerung von Immobilien pro Jahr von 1970-2022 in Deutschland
**5% reale Rendite pro Jahr global fĂŒr Aktien

Wichtig ist hier zu betonen, dass der Mieter sein gesamtes Eigenkapital investiert in einen breit diversifizierten Aktien-ETF. ZusĂ€tzlich ĂŒberweist er den Betrag, den er jeden Monat spart, auf sein Depot per Sparplan. Denn seine monatliche Miete ist gĂŒnstiger als die KreditrĂŒckzahlung und die Instandhaltungskosten des KĂ€ufers.

Disziplin und Zwangssparen

Wenn in diesem Rechenbeispiel der Mieter mehr Vermögen besitzt, warum ist es dann so, dass fĂŒr gewöhnlich ein Immobilienbesitzer im Alter reicher ist? Der Hauptgrund fĂŒr die Unterschiede im Vermögen liegt darin, dass Mieter und EigentĂŒmer unterschiedlich viel sparen. WĂ€hrend Immobilienbesitzer ihren Kredit ĂŒber viele Jahre zurĂŒckzahlen mĂŒssen, sind Mieter weniger diszipliniert. Sie verkaufen womöglich die Aktienanteile in einem Crash oder pausieren den Sparplan, wenn sie das Geld fĂŒr etwas anderes benötigen. (Stichwort Lifestyle-Inflation)

Wie willst du wohnen?

TrÀumst du von einer persönlichen Wellnessoase oder einem Swimmingpool im Garten? Das kannst du nur in einem eigenen Haus verwirklichen. Hier kannst du deine RÀume so gestalten, wie du es möchtest. Deine Kinder können herumtoben oder Schlagzeug spielen, ohne die Nachbarn im gleichen Wohnhaus zu stören. Viele Immobilienbesitzer beschweren sich allerdings, dass Bauvorschriften zunehmend den Handlungsspielraum einschrÀnken.

Reparieren eines Wasserzulaufs

Reparieren und Instandhalten

Bist du handwerklich geschickt und reparierst gerne selbst? Dann spricht das fĂŒr den Kauf eines Hauses. Besonders bei Ă€lteren GebĂ€uden ist es oft notwendig, selbst Hand anzulegen, um Kosten zu sparen. Viele unterschĂ€tzen das bei einer Immobilie. Besitzer sollten jĂ€hrlich etwa 1,5% des GebĂ€udewertes zurĂŒcklegen fĂŒr Reparaturen – bei Ă€lteren GebĂ€uden sogar etwas mehr. Mieter haben es da einfacher – sie rufen einfach den Vermieter an bei einem Schaden.

KĂŒndigung aufgrund von Eigenbedarf

Viele Mieter fĂŒrchten die KĂŒndigung wegen Eigenbedarf, besonders wenn sie schon lange in der Wohnung leben und ĂŒberall anders die Mieten stark gestiegen sind. Dieser oft emotionale Faktor ist ausschlaggebend fĂŒr die meisten, sich dann doch ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Wenn du dir den Kredit leisten kannst, gibt es keine Sorge mehr, dass dich jemand aus dem Haus werfen kann.

Risiko beim Kauf einer Immobilien

Deine Risikobereitschaft zÀhlt

Ein Haus macht fĂŒr die meisten Menschen den grĂ¶ĂŸten Teil ihres Vermögens aus. Finanzexperten bezeichnen dies als ein Klumpenrisiko. Sinken die Immobilienpreise am Markt, kann das zu einem erheblichen Verlust deines Gesamtvermögens fĂŒhren. Eine breite Diversifikation in verschiedene Unternehmen und Rohstoffe gleicht Risiken aus. Auch im Falle einer Scheidung stellt sich die Frage: Was passiert mit dem Haus?

Vorteile Mieten

✔ FlexibilitĂ€t beim Umzug

✔ Keine Instandhaltungskosten

✔ Weniger Verpflichtungen

✔ Weniger Risiko, vor allem Klumpenrisiko

✔ Weniger Verwaltungsaufwand

✔ Durch diszipliniertes Investieren mehr Vermögen möglich

Nachteile Mieten

❌ Weniger Gestaltungsmöglichkeiten

❌ Drohende KĂŒndigung wegen Eigenbedarf

❌ Mögliche Mieterhöhungen

❌ Du musst dich mit Investieren und Finanzen beschĂ€ftigen fĂŒr die Altersvorsorge

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Vorteile Kaufen

✔ Aufbau von Kapital durch Zwangssparen und mögliche Wertsteigerung der Immobilie

✔ Gestaltungsfreiheit beim Renovieren

✔ Stabile Wohnkosten mit gleich hoher Hypothek jeden Monat

✔ Weniger Risiko, vor allem Klumpenrisiko

✔ Mögliche Altersvorsorge, wenn die Immobilie abbezahlt ist vor der Rente

✔ Sicheres GefĂŒhl fĂŒr die Familie

Nachteile Kaufen

❌ Langfristige Verpflichtung

❌ Verantwortung fĂŒr die Instandhaltung

❌ Hohes Risiko (keine Diversifikation, Kredithebel, ZinsĂ€nderungsrisiko)

❌ ZusĂ€tzliche Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Wartung

❌ Hoher Zeit- und Arbeitsaufwand beim Kauf und Verwalten des Objekts

Wie haben wir uns entschieden?

Nach langem Nachdenken und Rechnen haben wir uns dazu entschlossen, zu mieten. Vor allem, weil wir bei einer Großstadt leben, in der die Kaufpreise im Vergleich zur Miete sehr hoch sind. Zudem haben wir ein hĂŒbsches Miethaus mit Garten gefunden, was ein wahrer GlĂŒcksgriff ist. Um das Risiko zu streuen, investieren wir monatlich in einen Aktien-ETF-Sparplan und in Bitcoin. Auf diese Weise bleiben wir flexibel und sorgen effektiv fĂŒr das Alter vor. Bisher haben wir das nicht bereut. Bei unserer persönlichen Entscheidung hat uns dieses Buch geholfen, das ich jedem ans Herz lege, der vor der Frage “Mieten oder Kaufen” steht:

Kaufen oder mieten?

Gerd Kommer

Wie hast du dich entschieden? Bist du Mieter oder KĂ€ufer?

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